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楼市乱象达顶峰:一线赌场二线战场 三四线成火葬场

来源:博天堂官网 | 时间:2018-08-03

  最近,倒是南京、武汉还有数万人彻夜排队抢房,但更多的消息则是反面消息有北京土著卖掉二环内唯一的一套房豪赌人生,有上海售楼处被业主围堵,有企业自持商品住房放租居然一次性要收180万租金,南京地王崩溃,大地产商忙着洗牌,还有吵吵着“福利分房”……

  总之,那个由1987年开启的房地产带领人民群众在致富的道路上高歌猛进的时代似乎告一段落。

  1987年,深圳,一场并不起眼的土地拍卖会落下重锤时,特区卖出了新中国第一块土地,成就了中国楼市的正式起点。 你能想象吗,过去30年,敢投注一身激情、将身家押注在房子上,从没有一个会吃亏。

  30年弹指一挥。不管未来怎样,2017年迷雾笼罩中国楼市,这无疑是最兵荒马乱的一年。

  在严调控的态势下,一线城市被送入楼市寒冬,统计局的数据显示,11月一线城市房价(南宁房价当日报)与上月相比大都持平甚至下降了,稍微有点杀伤力的是北京楼市,与年中高点相比,跌幅为5.18%。如今的一线楼市,俨然是个挑战心跳的赌场。

  有一个老北京土著豪赌房价下跌的事,听得让人心惊胆颤。据公众号“樱桃大房子”,一位北京土著在今年6月初做出一个重大人生决断:卖掉西城区二环内的一套单价7万左右的老破小,从此租房住!

  作为一名坚持看跌楼市的空头大将,他也不准备用老破小换远郊盘。套出来的5百多万现金用来投资,有大部分将投入股市,挣了,是老天怜爱,重度失败了,就带着有疾的父母一起跳楼。

  “樱桃大房子”建议这位粉丝用500万买稳健的货币基金,靠每年25万的利息做投资也未尝不可。但他的冒险精神还是占了上风,留了一句,“压力很大,但又兴奋。我想,经历过这种生死抉择,人生才叫快意,才不是浑浑噩噩!”

  他直言自己是在赌房产周期轮替,赌的是市场上没有只涨不跌的资产,赌的是过了这轮房价回调的窗口期,他可以再回来空头套利。

  有人赌卖房可以跨越阶层,自然也有人赌买房改变人生。但是,普通人的人生线月初上海业主围堵售楼处的“维权”闹剧。出现在事件中的招商中环华府项目前三期价格在4.7万到7.1万之间,而12月开盘的最后一期项目则降到了4.23万-7万。这一降价有如惊雷炸弹,按照100平计算的线万元。抢先上车的老业主们一时意难平,愤起围攻之,还我血汗钱。

  房价涨了,没有人找开发商分一杯羹,房价一出现下跌,则认为是开发商设陷阱引诱大伙入局。这向来不是中国楼市的新鲜事,一线城市投资客见识广,经典名言套到楼市中是得心应手,比如“个人奋斗固然重要,但也要考虑历史进程”,再比如“赌国运的人何曾被亏待过”,他们敢赌在这个历史阶段,政府绝不会让房价崩。结果房价一有风吹草动则内心慌乱,才发现不但赌不起,还丢了契约精神。

  这些异动至少也释放了一个信号:不少带着赌徒心态进入楼市的人已经意识到一线的强监管不可逆转,暴涨行情已过,抛售者期待房价回调,围堵者怕下跌只是刚刚开始……

  在这个并不完全遵循市场规律的楼市里,谈论敬畏心对参与者来说太苛刻,谈怎么玩好这场赌博游戏,才是多数参与者的偏好。

  一线是“赌”,二线则是“抢”。虽然调控还在密集出台,各地楼市也摆出易一副后力不足的姿态,就像厦门,房价终于出现下跌迹象。但在某些本应“冷冰冰”的强二线,楼市却打得火热。

  2017年11月15日注定要载入南京楼市史。在南京的“地王窝”河西地区,一天之内十盘齐开,共3200套房,数万人熬夜排队抢房。这黑压压的队伍可不是单有一颗买房心的小刚需,他们手中至少握有180万-430万现金可供验资,还付得起八成首付,最高额超过了840万,能一次性付款并在10日内支付余款。

  这场高门槛的大战集聚了数万名土豪,冻结几百亿资产,摇号抢房,因为楼面价远低于周边二手房价格,买到就是赚到。真真如市场所调侃,这场抢房大战实则是一场“定向型的财富盛宴”。

  “同款”火热沿着长江而上,来到中游二线盘,日日即开即售罄,寒风吹不散武汉人买房的热情。抢房的原因与南京一样,新楼盘与周边二手楼盘价格倒挂。又是一个“买到即赚到”。

  限价政策出台后,一二手楼盘价格倒挂的乱象已经不是稀奇事儿,来看这一份倒挂排行榜,南京和武汉的价差原来还不是最离谱的。而这份榜单上,大部分都是强二线城市,也难怪二线城市成了抢房大战的主战场。

  因为限价政策扭曲了当地市场,不少开发商惜盘捂盘,由此也催生了一大批“掮客”,收15万到30万不等的“茶水费”,承诺包买。

  另外像武汉这座奇葩城市,一边调控,另一边又是“抢人”,今年11月份开始大批开放人才落户,在需求端加码。显然,二线城市在调控方面还是属于“补课”状态。

  即使限价之外还有限转售等调控措施的祭出,但这些组合拳一点也不打消投资客对热点二线城市套利空间的看好,怎么理解这批“精明”投资客的抢房心理?

  智谷趋势此前对近五年各地人口净流入数据(《净增3565万,他们流向哪里?史诗级人口变迁正在重塑中国》)做出统计,在过去五年人口增长超过50万的城市中,除了四个一线,其余全是二线城市。目前中国城镇化尚处半程,未来一二线城市将继续集聚更多人口,而中央定下的大城市群发展战略,也在支撑起这些区域中心城市的未来预期。投资者毫无忌惮扎堆加入二线战场,觉得三五年后限售放开,“冻产”解冻,不愁找不到接盘侠。

  鬼城的传奇还未在消散成历史尘埃,三四线有了棚户区改造和“消费升级”神话的加持,房价一年翻倍再也不是梦,但是这种火热会持续多久,这把火是通向天堂地狱的火,还是通向金山银山的火?

  燕郊“售楼一条街”京榆大街如今人去楼空,中介铺面转让、出租,当地曾经破4万的楼市几近腰斩,最多的已经跌六成,可谓是领跌全国。据新华社报道,在燕郊大量购置房产准备炒短线的人很多已经出现偿还不起月供的问题,宁可降价也要尽快脱手。

  环京楼市是外溢效应的最佳证明,如今被调控升级打断之后的冷清,就好像在告诉那些被非理性资金外溢的三四线,“我的今天就是你们的明天”,三四线在楼市调控上要补的课,还有很多,没有产业、人口支撑的城市,接盘侠也不会年年都有。

  在中国,房子已经不完全只拥有商品属性或者金融属性,它是社会学、心理学等诸多因素混合之后的寄托,引用一句FT中文网楼市心理调查系列中对房子的描述:“对于在城镇化进程中辗转流连于故土和新城之间的人们来说,房子是唯一能够从心理和物质层面都发生真实效益的锚。”

  房子的定价变得疯狂而复杂,但是在“房住不炒”的基调下,以往的“预言帝”都声称不敢做出预测。慌乱的资金还在依赖过往的路径,在楼市寻求最可靠的出口,不同的城市因此沦为或赌场、或战场、或火葬场。

  无法摸清形式的投资客惶惶不可终日,但是开发商也不见得个个都过上了好日子。

  12月11日,南京地王京奥港麒麟项目被爆因拖欠工程款项已停工,施工现场已被贴上封条。作为楼市风向标,地王停工无疑昭示着某些转折点的到来。

  这一地王是在2016年4月15日、经过61轮竞拍、以2.23万元楼面价、总价47.6亿元拍出的,彼时这个麒麟板块的最高低价也就8260元,新房售价在1.6-1.8万之间,典型的面粉贵过面包。该项目想回本,至少得卖出3.5万-4.5万的单价,而信心满满的地王原本也是这么打算,但是限价令一出,彻底打乱了如意算盘。今年9月份项目首次开盘时,售价只有2.6万左右,仅比地价高出三四千。地王成了江南皮革厂老板,大亏本甩卖。

  南京地王拖欠两千多万工程款、另有34亿融资款即将到期的消息已经不胫而走,而这一切,又像是刚刚开始。

  去年一年,全国从一线个地王,可谓是地王之年。但是,克而瑞调查了50个典型地王项目后发现,只有7个项目进入了开盘阶段,其余项目有的未开盘,有的拿地一年了还未开工。

  自从进入“大限”时代,房企销售放缓,融资受限,大一点的开发商尚且可以寻求境外发债融资,中小房企的资金压力却已经逐渐逼近临界线亿元的债务到期。曾经激进拿地的地王,在限价、限贷的大背景下,或将成为第一批承受不住高债务、资金链崩断的房企。

  不过,一码事归一码事,卖房的暴利少了,地还是要拿,激流勇进、将凶猛做派进行到底的房企一样会有,就好比在二三线城市勇当“拿地金牌选手”的碧桂园。碧桂园在9月份用5天拿下武汉5块地,新增土地面积18万平方米,斥资6.6亿;在11月份斥资417个亿拿下80宗土地。据《北京晨报》,截至2017年11月,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到20982亿,同比涨幅高达53%。

  你说这楼市究竟是冷还是热?总之在这个混乱的市场中,南京崩盘的地王不会孤单。

  豪赌的房企如今有销售压力,而高举新时代提出的“租售并举”大旗的,是不是就循规蹈矩呢?估计买不起房的一众人,看到租赁市场是怎么走样的,幻想要被打破。

  去年北京已经提出了“企业自持商品住房”政策,鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。目前,北京市已经有至少8个地块将在未来提供自持商品住房的租赁服务,作为楼市“租售并举”的重要支撑。

  12月初,《央视财经》报道了北京“中国铁建理想家”的一个“企业自持商品住房”项目。一间80-100平米的两居室,首付就得先交十年租金,然后再交二十年押金,也就是租十年的话,一次性交上三十年租金180万。而周边50平米的一套二手房,也不过240万。一个买不起房、想租房的人,现在连房也租不起了。

  虽然政策并未对价格、押金做出具体规定,但这明显已经与政策一开始所导向的信用租赁社会完全相悖,未免有“以租代售”的嫌疑。

  根据北京市发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售,行为一旦予以认定将纳入“黑名单”。

  11月份,一份发改委、住建部下发的《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》已直接敲打了市场的侥幸心理,15座热点城市迎来一场被业内称为“史无前例”的楼市整治风暴。

  这次被选中的城市不止要迎接“力度空前”、“非常细、非常严、非常实”的检查,而且发改委还使出了另一个杀手锏交叉检查,就是广东省的去查浙江,浙江的去查北京,抽查、摸底、暗访,这种异地检查防的是地方政府的纵容包庇,防熟人社会的保护主义。

  除了检查价格、检查开放商捂盘惜盘等行为,中介的茶水费也一样不能避免,不管效果如何,至少可以看到:监管部门在整顿和规范房地产秩序上的高压态势半点也不见减缓。

  房地产长效机制、“房住不炒”提了这么久,不可能让这些异动在眼皮底下打乱阵脚。

  而那些还一门心思想靠炒房暴富、把所有资产都配置在国内楼市的投资客,不要以为就没事了。

  12月20日,财政部长肖捷在《人民日报》发表实名文章,称要“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”,虽然报告中已经提及房地产税,但不少经济学者认为,意味着了一个风向:房地产税开始向社会各界吹风,立法程序将提速。

  短期内房地产税还不会征收,但是三五年后,那些盲目加杠杆、盲目囤积房产的人还笑得出吗?

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